Se permuta… pero también se vende

En la comedia cubana Se permuta (ICAIC, 1983) del director, escritor y guionista, Juan Carlos Tabío, la inolvidable Rosita Fornés protagonizó a Gloria, una modesta costurera con ínfulas de grandeza que comenzó su carrera de “permutera” mudándose de Guanabacoa para el Vedado para alejar a su hija (Isabel Santos) de un humilde mecánico pretendiente (Mario Balmaseda) y al final casi logra hacerse de la mansión con la que siempre había soñado.

Nadie se hubiera imaginado que este enrevesado sistema inmobiliario, donde solo el cubano o la cubana que ya poseyera una vivienda, tras múltiples y engorrosos trámites burocráticos, podía cambiarla por otra, pudiera durar casi treinta años más. Tampoco pudieran haber pronosticado que, pese a las incuestionables habilidades empresariales de la infatigable Gloria, este cambio le pudiera costar hoy no menos de 25 a 50 000 dólares, o su equivalente en CUC (peso cubano convertible).

En noviembre de 2011 entró en vigor una nueva legislación que estableció la política de transmisión de la propiedad de la vivienda —compraventa, permuta, donación, adjudicación— entre personas naturales cubanas con domicilio en el país y extranjeros residentes permanentes en Cuba, así como la flexibilización de los trámites para realizar acciones constructivas en las viviendas de la población. Como requisito se mantiene que una persona no puede ser propietaria de más de una residencia permanente y de otra en zonas de descanso o veraneo.

Para todos los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda, se requiere actualizar el Título de Propiedad y la tasación del inmueble; la inscripción en el Registro de la Propiedad, la formalización del trámite ante notario —sin necesidad de autorización previa de la Dirección de la Vivienda—; y el pago del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, equivalente al 4% sobre el precio acordado del inmueble.

Para la compraventa ambos deben pagar 4% de impuesto sobre el precio que se declare del inmueble, tanto el vendedor —Impuesto sobre Ingresos Personales—, como el comprador —Impuesto sobre la Transmisión de Bienes.

Para la donación, se establece que esta podrá realizarse a favor de cualquier persona que el propietario decida. Para la permuta, se elimina el concepto de desproporción entre las viviendas que se intercambian. Se ha creado una nueva figura jurídica, la compensación, dinero que se entrega para compensar la diferencia de valor entre las viviendas que se intercambian. Esto siempre existió de manera ilegal, pero ahora se reconoce jurídicamente. El precio de venta lo deciden las personas, pero es el valor obtenido de la tasación, que lleva a cabo al Arquitecto de la Comunidad, el que se tendrá como referencia para el cálculo del impuesto.

Según la directora de Notaría y Registro Civil del Ministerio de Justicia, de enero a marzo de 2012 se ejecutaron 2 730 compraventas y 10 660 donaciones de inmuebles.

Por décadas, los cubanos que emigraban definitivamente del país perdían el derecho a sus viviendas, motivo por el cual, en los últimos años, muchos optaban por mantener el costoso status de viajero temporal, obligados a regresar cada once meses y tramitar un nuevo permiso, con tal de no perder sus propiedades. Bajo la nueva ley, las viviendas propiedad de personas naturales cubanas que abandonen definitivamente el país, podrán ser transmitidas a los cónyuges, excónyuges y familiares hasta cuarto grado de consanguinidad sin necesidad de convivencia, o a personas que no son familia, siempre que hayan convivido permanentemente con el propietario durante cinco años.

No obstante a los cambios legislativos en torno a la vivienda, que algunos han calificado como la medida más popular hasta el momento implementada por el gobierno actual, faltan muchos mecanismos y servicios complementarios que permitan una eficiente operación del mercado inmobiliario cubano.

Entre ellos está el crédito bancario para la compraventa de viviendas por lo que su financiamiento sigue siendo a partir de ahorros personales o préstamos informales. Según entrevistados por la Agencia Reuters, muchas de las viviendas se están comprando con la ayuda financiera de la familia emigrada. Algunos lo hacen por ayudar a sus familiares en la Isla, otros para abrir restaurantes, cafeterías u otros negocios, y otros para disponer de una casa de veraneo o de jubilación en su vejez.

Tampoco se ha autorizado la figura del corredor inmobiliario o agente de bienes raíces en la lista de actividades de trabajo por cuenta propia autorizadas. Los “permuteros” siguen operando al margen de la ley. Su tarifa oscila entre 5 y 10% del valor del inmueble.

No existen prácticamente mecanismos de información de mercado. Algunas estaciones locales de radio y televisión transmiten unos pocos anuncios de propiedades en venta o permuta, pero no dejan de ser más que simbólicos. Los que tienen acceso a internet pueden acceder a varios sitios web surgidos para llenar este vacío. Desde que se informó acerca de la nueva legislación inmobiliaria, las propuestas de compraventa se han disparado en estos sitios.

Esta virtual desinformación hace difícil la investigación de las tendencias del mercado y sus precios. Corredores informales entrevistados indican que de noviembre 2011 a la fecha los precios han subido 30-50% en viviendas de primer nivel en la capital, impulsado sobre todo por la especulación, no por falta de oferta. Los precios de las viviendas en los barrios más codiciados están entre 200 y 600 USD por metro cuadrado ($20-$60 per square foot). Algunos aprecian una tendencia reciente a bajar algo los precios de los apartamentos, no así de las casas.

Algunos años después de la limitada apertura del mercado inmobiliario cubano, la información de precios y operaciones es escasa, las tendencias insuficientemente desplegadas, los pronósticos demasiado aventurados. Pero lo que sí es evidente es el entusiasmo, y a la vez el temor, al nuevo escenario de derechos ciudadanos fortalecidos y a la vez más cambiantes; a la posibilidad de hacer valer la propiedad del que la posee mientras se encarece el acceso al que no tiene ninguna; al impulso económico asociado al auge de la construcción. Y aunque a la Gloria de los años 2012 en adelante le cueste mucho más trabajo —y dinero— mudarse de Guanabacoa al Vedado, sospecho que agradece tener más opciones, más derechos reales y más posibilidades de hacer realidad sus sueños.